Bij de verkoop van een woning moet je een reeks attesten en keuringen kunnen voorleggen. Welke dat precies zijn, hangt af van het bouwjaar en de installaties van je woning. We overlopen per attest wanneer het verplicht is, hoe lang het geldig blijft en wanneer het beschikbaar moet zijn.
Wie in Vlaanderen een woning verkoopt, moet een reeks attesten en keuringen kunnen voorleggen. Welke documenten dat precies zijn, hangt af van het bouwjaar van de woning, de aanwezige installaties en het type eigendom. Omdat sommige attesten al beschikbaar moeten zijn voor je de woning publiek te koop aanbiedt, is het belangrijk om hier op tijd mee te starten.
Bij de verkoop van een woning heb je als verkoper een informatieplicht tegenover de koper. Die plicht wordt ingevuld via een aantal wettelijk verplichte attesten en keuringen, die samen aantonen in welke staat de woning verkeert op het moment van de overdracht.
Elk attest heeft zijn eigen moment waarop het beschikbaar moet zijn. Het energieprestatiecertificaat heb je nodig vanaf het eerste publieke aanbod en het asbestattest bij de ondertekening van het compromis. Het elektrische keuringsverslag en het meest recente keuringsattest van de stookolietank moeten er ten laatste zijn bij het verlijden van de notariële akte.
In dit artikel overlopen we per attest wanneer het verplicht is, hoe lang het geldig blijft en welke vragen er in de praktijk het vaakst over gesteld worden.
Voor een volledig verkoopdossier reken je best op vier tot acht weken. Die termijn wordt vooral bepaald door de doorlooptijd van de verschillende attesten. Een asbestattest vraagt bijvoorbeeld staalnames en analyses in een erkend laboratorium, en de vastgoedinlichtingen hebben bij sommige gemeenten een levertijd van enkele weken tot meer dan een maand.
Daarnaast is het najaar een drukke periode voor keuringen en attesten. Veel eigenaars nemen na de zomer de beslissing om te verkopen, waardoor de wachttijden bij deskundigen en keuringsorganismen oplopen naarmate het jaar vordert.
Een volledig dossier heeft ook een praktisch voordeel tijdens de verkoop zelf. Wanneer alle documenten beschikbaar zijn op het moment dat een kandidaat-koper zich aandient, verloopt het traject naar het compromis vlotter en ontstaan er minder discussies over wat er nog moet gebeuren.
Het energieprestatiecertificaat is het enige attest dat al beschikbaar moet zijn voordat je woning publiek te koop staat. In de advertentie moeten namelijk het energielabel en de energiescore vermeld worden. Een EPC wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige en blijft tien jaar geldig.
Het EPC moet ook nog geldig zijn op het moment dat de notariële akte verleden wordt. Vervalt het tussen de start van de verkoop en de akte, dan moetje een nieuw EPC laten opmaken.
Bij verkoop geldt er wel een bijkomende voorwaarde. Enkel een EPC dat in 2019 of later werd opgemaakt, komt nog in aanmerking. De berekeningsmethode werd in 2019 gewijzigden oudere certificaten vermelden geen energielabel. Een EPC uit 2018 valt dus nog binnen de geldigheidsduur van tien jaar, maar kan niet meer gebruikt worden bij een verkoop. Controleer daarom niet alleen de vervaldatum, maar ook het jaar van opmaak.
Heb je sinds het vorige certificaat isolatiewerken, nieuwe ramen of een nieuwe verwarmingsinstallatie laten plaatsen, dan is een nieuw EPC vaak interessant. Het bestaande attest beschrijft in dat geval nog de toestand van vóór die werken.
Wanneer je een woning verkoopt met energielabel E of F, krijgt de koper een renovatieverplichting. Die houdt in dat de woning binnen zes jaar na het verlijden van de authentieke akte energetisch verbeterd moet worden tot minstens label D, aangetoond met een nieuw EPC.
De verplichting bestaat sinds 1 januari 2023. De termijn bedroeg oorspronkelijk vijf jaar en werd op 1 januari 2026 verlengd naar zes jaar, ook voor eigenaars met een lopende verplichting. Het eerder aangekondigde verstrengingspad richting label C werd voorlopig geschrapt.
Voor jou als verkoper betekent dt dat het energielabel mee bepaalt hoe kandidaat-kopers je woning beoordelen. Een label E of F houdt de verkoopt niet tegen. Het label speelt wel vaak mee in de prijsonderhandeling, omdat de koper rekening houdt met de kosten van de verplichte renovatie.
Bij de verkoop van een wooneenheid moet er een keuringsverslag van de elektrische installatie beschikbaar zijn, opgemaakt door een erkend keuringsorganisme volgens het AREI. Dat verslag moet ten laatste bij het verlijden van de authentieke akte aan de koper worden overhandigd.
Tijdens de keuring controleert de keurder onder meer de aarding, de differentieelschakelaars, de bekabeling en de beveiligingen. Daarnaast wordt de installatie vergeleken met het eendraadschema en het situatieplan. Het is nuttig om die documenten klaar te leggen voor het bezoek en ervoor te zorgen dat de zekeringkast vlot bereikbaar is.
Een niet-conform keuringsverslag betekent niet dat je woning niet verkocht kan worden. De verkoop kan doorgaan zolang de koper geïnformeerd wordt en dit in de akte wordt opgenomen. De verplichting om de installatie in orde te brengen gaat vervolgens over op de koper.
De hersteltermijn hangt af van de ouderdom van de installatie:
In de praktijk komt een niet-conform verslag vaak voor bij oudere woningen, waar de installatie niet meer voldoet aan de huidige AREI-normen. Het is dan ook geen uitzonderlijke situatie, maar wel een gegeven dat je vooraf met de kandidaat-koper bespreekt.
Een conform keuringsverslag blijft vijfentwintig jaar geldig, op voorwaarde dat er geen wijzigingen aan de installatie worden aangebracht. In de praktijk gaat het vaak om ingrepen die eigenaars niet meteen als een wijziging beschouwen:
Heb je de afgelopen jaren een van deze werken laten uitvoeren, controleer dan of de uitbreiding apart gekeurd werd. Is dat gebeurd, dan voeg je dat keuringsverslag bij het bestaande verslag. Werd de uitbreiding niet gekeurd, dan is een nieuwe keuring nodig.
Sinds 23 november 2022 is een geldig asbestattest verplicht bij de verkoop van eenwoning of gebouw dat vóór 2001 werd gebouwd. Het attest moet beschikbaar zijn op het ogenblik van de ondertekening van het compromis, wat dus vroeger in het traject is dan de meeste andere keuringen.
Een gecertificeerd asbestdeskundige voert daarvoor een niet-destructief onderzoek uit. Daarbij worden geen materialen beschadigd of gedemonteerd om erachter te inspecteren. Van de waarneembare asbestverdachte materialen kunnen stalen genomen worden, die geanalyseerd worden in een erkend laboratorium. Op basis van die inventarisatie levert OVAM het officiële asbestattest af.
De geldigheidsduur hangt af van wat er tijdens het onderzoek wordt aangetroffen:
In alle gevallen vervalt het attest wanneer renovaties, sloopwerken of schade de toestand van de asbesthoudende materialen beïnvloeden. In dat geval moet een nieuw attest opgesteld worden binnen 1 jaar.
Bij een appartement komt het asbestattest voor de gemene delen erbij. Elke vereniging van mede-eigenaars van een gebouw van vóór 2001 moet daarover beschikken vanaf 1 januari 2027. Vanaf dan moet bij een overdracht van een privatief deel zowel het privatieve attest als het attest van de gemeenschappelijke delen voorgelegd worden. Is er geen vereniging van mede-eigenaars maar heeft een gebouw van 1 eigenaar wel gemene delen, dan moeten deze bij overdracht nu al over een apart asbestattest gemene delen beschikken.
Het attest van de gemene delen wordt aangevraagd door de VME, meestal via de syndicus. Als individuele eigenaar sta je zelf in voor het attest van je privatief deel. Beschikt de VME vandaag al over een geldig attest voor de gemene delen, dan moet dat nu ook al meegedeeld worden aan de kandidaat-koper.
Een verkoop verplicht je op zich niet om je stookolietank opnieuw te laten keuren. Wat wel geldt, is de algemene keuringsplicht: elke tank moet gekeurd worden vóór de ingebruikname en daarna periodiek, met een frequentie die afhangt van het type tank, het volume en de ligging.
Voor particulieren is het onderscheid tussen bovengronds en ondergronds daarbij bepalend. Een ondergrondse tank wordt om de vijf jaar gekeurd. Voor een bovengrondse tank onder 6.000 liter geldt er geen periodieke keuringsplicht. Een tank in de kelder wordt daarbij als bovengronds beschouwd.
Bij de verkoop vraagt de notaris het meest recente keuringsattest op. De merkplaat aan de vulopening geeft de toestand van de tank weer: een groene merkplaat betekent dat de tank in orde is, een oranje merkplaat wijst op gebreken met een hersteltermijn, en bij een rode merkplaat mag de tank niet meer gevuld worden.
Werd de tank definitief buiten gebruik gesteld, dan hoort het attest vanbuiten gebruikstelling eveneens in het verkoopdossier.
Voor particuliere gasinstallaties bestaat er geen algemene periodieke keuringsplicht, en een verkoop op zich maakt een gaskeuring niet verplicht. Een keuring is wel verplicht bij een nieuwe of gewijzigde gasinstallatie. Zonder een positief conformiteitsattest activeert de netbeheerder de gasmeter niet.
Toch wordt een gaskeuring bij verkoop vaak aangeraden. Ze geeft zekerheid over de veiligheid van de installatie en is relevant voor je verzekering, aangezien een verzekeraar bij een schadegeval kan nagaan of de installatie conform was.
Opm.: Een gaskeuring is iets anders dan het onderhoud van je cv-ketel. Dat onderhoud gebeurt periodiek door een erkende technicus en staat los van de keuring van de gasinstallatie zelf.
Afhankelijk van het bouwjaar en de installaties van je woning bestaat je dossier uit de volgende attesten en keuringen:
Daarnaast bevat een verkoopdossier een aantal documenten die via andere kanalen worden opgevraagd:
Het bodemattest, aan te vragen bij OVAM
Deze documenten worden doorgaans opgevraagd door je notaris of makelaar. Ze lopen parallel met de keuringen, waardoor je beide trajecten gelijktijdig kan opstarten.
Een gemiddeld verkoopdossier omvat drie tot vijf nieuwe keuringen en attesten. Wanneer je die elk apart regelt, moet je voor elk daarvan een keurder zoeken, een aanvraag indienen en de opvolging zelf in het oog houden. Elk traject heeft bovendien zijn eigen doorlooptijd.
Bij CleverCheck regel je dat met één aanvraag. Je geeft één keer door over welke woning het gaat, wij bekijken welke attesten en keuringen van toepassing zijn en onze eigen erkende en gecertificeerde deskundigen voeren het uit. Waar mogelijk plannen we ze op dezelfde dag in, zodat je zo weinig mogelijk afspraken hoeft vrij te maken. Je volgt je volledige dossier op via dezelfde contactpersoon.
Welke attesten je nodig hebt bij de verkoop van je woning, wordt bepaald door het bouwjaar ende aanwezige installaties. Het EPC en de elektrische keuring zij in de regel altijd vereist. Het asbestattest komt erbij voor gebouwen van vóór 2001, en afhankelijk van je verwarming komen daar nog een stookolietank- of gaskeuring bij.
Het belangrijkste aandachtspunt is de timing. Omdat verschillende attesten al beschikbaar moeten zijn vóór of bij het compromis, is het aangewezen om het dossier samen te stellen nog voor je de woning te koop aanbiedt.
Ja. Een niet-conform elektrisch keuringsverslag verhindert de verkoop niet. De koper moet wel volledig geïnformeerd worden en de verplichting gaat vervolgens over op hem.
Dat hangt af van het jaar van opmaak. Een EPC blijft tien jaar geldig, maar bij een verkoop komt enkel een certificaat van 2019 of later in aanmerking. Het EPC moet bovendien nog geldig zijn op de datum van de notariële akte.
Het EPC heb je nodig vanaf het eerste publieke aanbod, omdat het label en de energiescore in de advertentie vermeld worden. Het asbestattest moet beschikbaar zijn bij de ondertekening van het compromis. Het elektrische keuringsverslag en het meest recente keuringsattest van de stookolietank moeten er zijn ten laatste bij het verlijden van de notariële akte.
Nee. Dat is een verplichting van de vereniging van mede-eigenaars, die dit meestal via de syndicus regelt. Als individuele eigenaar vraag je het attest voor je privatief deel aan. Opgelet: vanaf 1 januari 2027 kan een appartement niet meer verkocht worden zolang er geen asbestattest van de gemene delen beschikbaar is.
Niet omwille van de verkoop op zich. Wel moet je het meest recente keuringsattest kunnen voorleggen aan de notaris. Beschik je daar niet over, dan is een keuring meestal de eenvoudigste manier om dat in orde te brengen.
Verkoop je binnenkort je woning? CleverCheck bekijkt samen met jou welke attesten en keuringen je nodig hebt en regelt alles via één aanvraag. Vraag je offerte aan via clevercheck.be.
